意见征集

深圳市房地产市场监管办法(修订草案征求意见稿)

征集期限:2018-12-23来源:市法制办字体:【 【内容纠错】

  第一章 总 则

  第一条 为加强深圳市(以下简称本市)房地产市场管理,规范房地产开发经营、租赁、经纪和估价行为,维护房地产市场秩序,促进房地产市场平稳健康发展,保障房地产活动当事人的合法权益,根据有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本办法适用于本市房地产开发经营、租赁、经纪和估价活动及相应房地产市场管理行为。

  第三条 房地产开发经营、租赁、经纪和估价,应当遵循合法、平等、公平、自愿、诚实信用的原则。

  房地产开发企业、房屋租赁企业、经纪和估价机构及其从业人员的合法权益受法律保护,任何单位和个人不得非法干预其业务活动和结果。

  房地产开发企业、房屋租赁企业、经纪和估价机构及其从业人员应当妥善保管在业务活动中获悉的交易当事人的资料,保守当事人的个人隐私和商业秘密,不得违法利用其所获取的信息。

  第四条 市政府房地产主管部门(以下简称主管部门)依法对房地产市场进行指导、检查、监督和管理。

  发展改革、市场监管、住房建设、税务、人力资源、国有资产管理、互联网信息管理、银行监管等部门依据各自职责对房地产市场行为进行监管,并配合主管部门做好房地产宏观调控工作。

  第五条 主管部门应当根据房地产市场监管的要求,建立房地产信息系统,作为房地产交易管理的操作平台和有关房地产交易管理、诚信信息的发布平台,实现对房地产市场的动态监控。

  除依法公开的信息外,使用房地产信息系统应当获取相应的操作权限。任何企业或个人不得超越授权开展其他活动。

  信息系统的管理和使用办法由主管部门另行制定。

  第六条【安全生产】房地产开发企业、房屋租赁企业、经纪和估价机构应当按照安全生产法律法规的规定,履行安全生产主体责任。

  主管部门应当对房地产开发企业、房屋租赁企业、经纪和估价机构的安全生产义务进行明确。

  第七条【年报制度】房地产行业实行年报管理制度,注册地在本市的房地产开发企业、房屋租赁企业、经纪和估价机构,应当按照主管部门要求及时报送年报。

  第八条 鼓励和引导房地产开发企业、房屋租赁企业、经纪和估价机构成立和完善相关房地产行业组织。房地产行业组织在主管部门的指导下,依照法律、法规、规章和行业组织章程,实行房地产行业自律管理。

  房地产行业组织应当积极组织房地产开发企业、房屋租赁企业、经纪和估价机构及其从业人员的业务培训、安全生产培训和继续教育。

  房地产开发企业、房屋租赁企业、经纪和估价机构及其从业人员应当按时参加业务培训和继续教育,不断提高业务素质、安全生产意识和从业水平。

  第二章 房地产开发经营

  第九条 从事房地产开发经营活动的企业应当依法取得房地产开发资质等级证书。

  禁止未取得房地产开发资质等级证书的任何单位和个人从事房地产开发经营;禁止任何单位和个人违反国家土地管理法律法规,擅自在未依法取得建设用地使用权的土地上进行房地产开发经营。

  禁止销售前款规定的违法开发建设的建筑物,禁止任何单位和个人为其销售行为提供法律见证、经纪、公证、贷款等服务和便利。

  第十条 房地产开发项目应当在申报立项时,按照国家有关规定建立项目资本金,在商业银行设立专户存储,专项用于项目建设。商业银行办理项目资本金存储手续后,应当向房地产开发企业出具项目资本金存储证明。

  房地产开发项目建设资金包括项目资本金,项目资本金不符合国家有关规定的,发展改革部门不予核准或者备案。

  第十一条 房地产开发项目申请预售前,项目资本金账户余额应当不低于项目资本金10%,并在项目取得规划验收合格凭证后,方可提取使用。

  在符合提取使用条件前,房地产开发企业不得以任何方式将前款规定的项目资本金挪作他用,商业银行不得拨付。

  商业银行出具不实资本金存储证明或者不按本条规定拨付资金的,银行监管部门应当依法处理并在征信记录中作不良行为记录。

  第十二条 房地产开发企业应当在签订建设用地使用权出让合同后10日内,在房地产信息系统中建立房地产开发项目手册。房地产开发项目建设和经营过程中的主要事项,应当在房地产开发项目手册中予以记载并及时更新。

  第十三条 房地产开发企业销售商品房之前,应当合理确定销售价格,由主管部门对外公布,并通过数据共享报市场监管部门备案。

  房地产开发企业应当按照经备案的销售价格,明码标价销售商品房。确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的,应当在调整价格前办理备案变更。

  市场监管部门应当会同相关部门制定并公布房地产开发价格行为规则,引导、规范房地产开发企业依法自主定价。

  第十四条 商品房预售应当符合下列条件:

  (一)已付清地价款,并取得不动产权利证书;

  (二)取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证;

  (三)七层以下(含本数)的商品房项目已封顶;七层以上的商品房项目已完成地面以上三分之二层数,但经市房地产产业化主管部门认定的产业化项目已完成地面以上三分之一层数;

  (四)确定施工进度和竣工交付日期;

  (五)预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权利且未被司法机关或者行政机关查封、扣押;

  (六)项目资本金账户余额不低于项目资本金10%;

  (七)法律、法规规定的其他条件。

  办理商品房预售许可的,房地产开发企业应当在土地使用权出让合同约定的竣工日期到期前申请。

  房地产开发企业在依法取得商品房预售许可证前,不得直接出售或者以内部认购、内部认筹等方式变相出售商品房。

  第十五条 取得预售许可证后,房地产开发企业应当在10日内通过房地产信息系统一次性公布全部预售商品房、预售时间、预售地点、预售方式及预售价格,并公开对外预售,不得以内部认购、内部认筹等方式进行非公开预售。

  第十六条 房地产开发企业销售商品房,应当将下列材料在销售场所醒目位置公布:

  (一)购房指引;

  (二)营业执照和资质等级证书;

  (三)建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证;

  (四)采取预售的,应当公布商品房预售许可证;

  (五)建设用地使用权出让合同书;

  (六)商品房买卖合同示范文本及附件;

  (七)商品房项目总平面图和测绘报告;

  (八)商品房能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期;

  (九)商品房销售控制表;

  (十)业主临时管理规约;

  (十一)前期物业服务企业名称、收费标准和物业服务合同;

  (十二)不拒绝购房人使用住房公积金贷款的书面承诺;

  (十三)深圳市房地产行业公共信用信息查询方式;

  (十四)委托房地产经纪机构销售的,应公布商品房销售委托书以及受托房地产经纪机构的备案证书;

  (十五)安全生产指引;

  (十六)销售住宅商品房的,还应当在销售场所醒目位置公布商品住宅使用说明书和商品住宅质量保证书示范文本;

  (十七)投诉方式和途径;

  (十八)法律、法规、规章和主管部门要求公布的其他材料。

  采用网络形式销售的,应当在网络销售平台公布本条第一款规定的材料。

  第十七条 房地产开发企业销售精装修商品房的,除公布本办法第十六条第一款规定材料外,还应当在销售场所醒目位置以书面形式公布精装修商品房所使用的装修装饰材料的名称、品牌、价格、规格、型号等信息。

  第十八条 商品房可能受到工业、建筑施工、交通等噪声污染的,房地产开发企业应当在销售场所醒目位置以书面形式或者在网络销售平台说明所销售商品房的建筑隔音情况、可能受到的噪声污染情况以及采取的防治措施。

  第十九条 房地产开发企业的销售广告、售楼书、样板房等就商品房及相关设施的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立和价格的确定有重大影响的,应当视为商品房买卖合同的内容。

  房地产开发企业应当对样板房的装修装饰材料及其价格、规格、型号等信息以书面形式详细说明,并逐项列明是否与销售商品房一致,置于样板房入口等显要位置。

  房地产开发企业未提供样板房说明,样板房即为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺;样板房说明未予说明、明确的项目,该样板房项目即为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺。

  第二十条 房地产开发企业应当为购房人查询与所购商品房有关城市规划、公共配套设施、开发进度等信息提供便利。

  第二十一条 房地产开发企业应当通过房地产信息系统使用主管部门提供的商品房买卖合同示范文本。

  房地产开发企业和购房人经协商一致,可以依法对示范文本的条款进行变更或者增减条款,但不得违反法律、法规强制性规定以及建设用地使用权出让合同的约定。

  房地产开发企业预售商品房,应当在商品房买卖合同签订之日起10日内,将签订的合同通过房地产信息系统报主管部门备案。

  第二十二条 在商品房预售项目竣工前,商品房预售款必须专项用于购买该预售项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款(含工资及社会保险)及法定税费、行政罚款,不得挪作他用。

  第二十三条 房地产开发企业使用预售款缴纳法定税费、行政罚款的,应当凭法定税费计税依据、凭证或者行政处罚决定书向商业银行申请提取使用;使用预售款支付工程进度款(含工资及社会保险)或者建设材料、设备款项的,应当凭经监理企业和施工企业共同确认的施工计划、施工进度说明、施工企业或者材料设备供应企业收款账号向商业银行申请提取使用,款项直接支付至施工企业或者材料设备供应企业。

  商业银行收到预售款拨付请求后,可以就工程进度进行现场查验。经查验认为申请使用款项与进度明显不符的,商业银行应当拒绝拨付。

  商业银行不按本办法第二十二条、第二十三条规定拨付预售款的,银行监管部门应当依法处理并在征信记录中作不良行为记录。

  第二十四条 房地产开发企业应当将预售款申请使用和拨付情况如实即时载入项目手册。

  房地产开发企业应当按照有关规定,在房地产开发项目竣工验收后及时办理工程结算手续,向施工企业支付工程结算款。房地产开发企业应当在工程款(含质量保修金)全部依约支付完毕后方可在开户商业银行办理预售款专用账户注销手续。

  第二十五条 房地产开发企业委托房地产经纪机构代理销售商品房,应当在其发布的商品房销售广告中同时载明受托房地产经纪机构的名称和备案证书编号。

  第二十六条 房地产开发企业怠于开发建设造成土地闲置的,土地主管部门应当依法进行处置,并纳入诚信档案。

  房地产开发企业按闲置土地处置方案要求将相关处置责任履行完毕前,土地主管部门应当在土地使用权招标、拍卖、挂牌等公开出让条件中禁止该房地产开发企业及其控股股东参与竞买。

  第二十七条 房地产开发企业在房地产销售活动中,不得有下列损害购房人权益的行为:

  (一)在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人;

  (二)订立虚假合同;

  (三)违反价格备案制度出售商品房;

  (四)在取得商品房预售许可证前,与购房人签订商品房认购书,或者以意向金、诚意金及其他形式收取购房人的押金、定金或者购房款;

  (五)违背购房人的意愿,搭售其他商品、强制或者变相强制服务并收取费用,或者附加购房人提供资金证明等其他不合理的条件;

  (六)限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款;

  (七)法律、法规、规章禁止的其他行为。

  第二十八条 房地产开发企业在房地产开发经营活动中,不得有下列价格违法行为:

  (一)以协议、决定或者其他协同行为相互串通,统一确定、维持、变更价格;

  (二)通过囤积截留房源、捂盘惜售等方式限制销售数量,操纵价格;

  (三)捏造、散布涨价或者房源断缺等信息,哄抬价格,引发市场恐慌,推动商品房价格过高上涨;

  (四)在提供相同等级、相同质量的商品房时,无正当理由,对不同的交易相对人实行不同的销售价格;

  (五)商品房销售不予明码标价,或者在标价之外加价出售或者收取未标明的费用;

  (六)不符合商品房销售条件,以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用,借机抬高价格;

  (七)法律、法规、规章禁止的其他价格违法行为。

  第二十九条 房地产开发企业在房地产开发经营活动中,不得有下列不正当竞争行为:

  (一)擅自使用他人的企业或者项目名称以及代表其名称的标志、图形、代号,使人误认为是他人的商品房或者经营活动;

  (二)伪造或者冒用认证标志、名优标志等质量标志,对商品房质量作引人误解的虚假表示;

  (三)以销售商品房为目的,利用财物或者其他手段对项目建设、通讯、质检、供水、供电等企业、事业单位以及房地产经纪、估价等中介机构进行贿赂;

  (四)以不正当手段获取他人的商业秘密或者披露、使用、允许他人使用以不当手段获取的商业秘密;

  (五)捏造、散布虚假事实,损害竞争对手的商业信誉、商品声誉;

  (六)从事法律明文禁止的有奖销售行为;

  (七)利用广告或者其他方法,对商品作引人误解的虚假宣传;

  (八)法律、法规、规章禁止的其他不正当竞争行为。

  第三十条 房地产经纪机构、估价机构及其从业人员不得为房地产开发企业实施本办法第二十七条至第二十九条规定的行为提供服务或者便利。

  第三章 房屋租赁

  第三十一条【租赁房屋】租赁房屋应当有合法的来源证明。合法的来源证明包括不动产权证书、房地产买卖合同等权属证明材料。

  出租房屋时,承租人有权要求出租人提供租赁房屋合法的来源证明材料。出租人应对来源证明材料的真实性、准确性负责。

  第三十二条【实名租赁】房地产租赁实行实名交易制度,当事人在房地产租赁活动中,应当提供真实身份信息。出租人不得向不能提供身份证明的自然人、不能提供营业执照或者其他证明文件的法人、非法人组织出租房屋。

  第三十三条【禁止出租的情形】出租房屋及其附属设施应当符合房屋结构、消防、地质、卫生等方面的安全标准和要求,并具备供水、供电等必要的生活条件。

  有下列情形之一的房屋,不得出租:

  (一)未依法取得本办法第三十一条规定的合法来源证明材料的;

  (二)共有的房屋,未经共有人书面同意的;

  (三)经鉴定为危房不能使用的;

  (四)违反规定,改变房屋使用功能的;

  (五)室内装修不符合国家或者地方标准的;

  (六)不得出租的其他情形。

  第三十四条【住房最小出租单位】出租住房的,应当以原始设计的卧室或者起居室为最小出租单位,且人均租住建筑面积不得低于6平方米。禁止出租人、房屋租赁企业将原始设计的卧室或者起居室再次分割搭建后出租。

  厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间,不得出租用于居住。

  第三十五条【租赁合同】房屋租赁当事人应当依法签订房屋租赁合同,约定租赁期限、租金及其支付期限和方式、修缮义务,以及双方认为应当约定的其他权利和义务。

  主管部门应当会同市场监管部门制定并公布全市统一的房屋租赁合同示范文本。出租人和承租人经协商一致,可以依法对合同示范文本的条款进行变更或者增减,但不得违反法律、法规的强制性规定。

  第三十六条【租赁合同备案】房屋租赁合同订立后15日内,租赁当事人应当持以下材料到房地产所在地的房屋租赁主管部门办理租赁合同备案:

  (一)房屋租赁合同;

  (二)房屋租赁当事人有效的身份证明材料;

  (三)合法的来源证明材料;

  (四)主管部门规定的其他材料。

  对符合规定的,主管部门应自收到申请之日起5个工作日内核发房屋租赁合同备案凭证。

  主管部门应当建立完善房地产市场信息系统,逐步实行房屋租赁合同网上签订和网上备案。

  第三十七条【租赁合同备案权益】经备案的住房租赁合同可以作为承租人有合法稳定住所的凭证。承租人可以持备案的住房租赁合同依法申领居住证,并依法享受基本公共服务和便利。

  第三十八条【合同备案变更及解除】房屋租赁合同备案内容发生变更或者租赁关系终止的,租赁当事人应当在变更或者解除合同之日起15日内,到原合同备案部门或者通过房地产信息系统办理租赁合同备案的变更或者注销手续。

  第三十九条【指导租金】市房屋租赁主管部门应当根据租赁市场价格水平定期公布房屋租赁指导租金。当事人可参照指导租金,在房屋租赁合同中约定租金数额。

  第四十条【租赁保证金】出租人可以按照租赁合同约定向承租人收取数额不超过两个月租金的租赁保证金。保证金的返还方式,由当事人在合同中约定。

  第四十一条【出租人义务】出租人应当履行下列义务:

  (一)遵守有关法律、法规、规章规定,查验承租人及居住使用人的身份证件,按要求申报居住登记信息和出租信息,办理房屋租赁合同备案;

  (二)保障住宅出租屋建筑结构、供电、燃气及消防设施等符合安全要求,告知承租人安全用电、用气等安全常识,并定期查验出租屋的安全使用情况,至少每月查验一次;

  (三)保障住宅出租屋进出通道畅通;

  (四)督促承租人落实安全生产、消防、治安等相关规定,发现出租屋存在安全隐患的,及时排除或者督促承租人处理,无法排除或者承租人拒不处理的,及时向相关职能部门报告;

  (五)发现承租人及其他入住人员有违法行为或者犯罪嫌疑的,应当及时向公安机关或者相关主管部门报告;

  (六)依法纳税;

  (七)法律、法规、规章规定的其他义务。

  第四十二条【承租人义务】承租人应当遵守下列规定:

  (一)如实向出租人说明租住人数,出示本人及其他入住人员的有效身份证件,配合申报居住登记信息和申报出租信息,配合办理租赁合同备案;

  (二)屋内用火、用电、用气、装修装饰符合法律、法规、规章相关规定及有关主管部门规范要求;

  (三)不得擅自改变租赁房屋的使用功能;

  (四)禁止利用租赁的房屋从事违法犯罪行为;

  (五)禁止利用租赁的住房生产、储存、经营易燃、易爆、有毒、放射性等危险物品;

  (六)发现消防、房屋结构等安全隐患的,应当及时排除或者告知出租人处理,出租人未及时处理的,应当及时报告相关部门;

  (七)法律、法规、规章的其他有关规定。

  第四十三条【转租】承租人可以按照租赁合同的约定将租赁房屋的一部分或者全部转租给第三人;未约定的,承租人转租房屋应当事先征得出租人的书面同意。

  受转租人不得违法将租赁房屋再行转租。

  转租人与受转租人应当按照本办法规定订立租赁合同,并办理租赁合同备案。

  第四十四条【房屋租赁企业备案】从事房屋租赁经营活动的企业(以下简称房屋租赁企业)在本市开展房屋租赁业务的,应当自领取营业执照之日起30日内,持以下材料到主管部门办理备案:

  (一)在本市注册的营业执照;

  (二)法定代表人或者负责人的身份证明;

  (三)固定服务场所证明;

  (四)主管部门规定的其他材料。

  自然人以营利为目的,出租或者转租住房间数达到10间及以上的,应当依法办理工商登记,并持在本市注册的营业执照、本人身份证明、固定服务场所证明等材料到主管部门办理备案。

  对材料齐全、符合条件的,主管部门应在10个工作日内办理备案手续。

  第四十五条【备案变更和注销】已备案的房屋租赁企业和自然人的名称、地址、服务内容等发生变化或者租赁经营业务终止的,应当自变更或者终止之日起15日内持相关证明材料向主管部门申请办理备案变更或者注销备案手续。

  第四十六条【房屋租赁企业信息公布】房屋租赁企业出租住房的,应当将下列材料在营业场所公布:

  (一)营业执照和备案证书;

  (二)租赁资金监管账户;

  (三)主管部门发布的房屋租赁合同示范文本;

  (四)行业组织制定的租赁指引;

  (五)服务项目、内容、标准和流程;

  (六)收费项目、计费依据和标准;

  (七)室内装修符合国家或者地方标准的证明材料;

  (八)深圳市房地产诚信公示系统查询方式;

  (九)投诉方式和途径;

  (十)安全生产指引;

  (十一)法规、规章和主管部门要求公布的其他材料。

  第四十七条【租赁广告】房屋租赁企业发布广告的,应当载明其企业名称和备案证书编号。

  房屋租赁企业的租赁广告、宣传材料等就租赁住房及其设施的说明和允诺具体明确,并对租赁合同的订立和租金的确定有重大影响的,应当视为租赁合同的内容。

  第四十八条【租赁企业禁止性经营行为】房屋租赁企业在租赁经营活动中,不得有下列违法经营行为:

  (一)提供虚假来源证明材料出租房屋;

  (二)在未解除房屋租赁合同前,将租赁房屋再行租赁给他人;

  (三)发布虚假租赁房源信息或者虚假广告;

  (四)违背承租人意愿,搭售其他商品、强制或者变相强制服务并收取费用;

  (五)无正当理由,不按规定办理或者拖延办理租赁合同备案;

  (六)非法出租法律、法规、规章禁止出租的房屋;

  (七)通过合同欺诈、签订霸王条款等方式哄抬租金、克扣保证金;

  (八)欺行霸市,暴力驱逐承租人;

  (九)泄露或者不当使用承租人信息,谋取不正当利益;

  (十)强制或者诱导承租人使用或者捆绑租赁贷款支付房租;

  (十一)违规开展金融行为,包括违规开展住房租赁金融业务,违规与未经金融监管部门批准设立、无金融许可证的机构合作开展个人租赁贷款业务,违规使用银行贷款等租赁融资恶性竞争、抢占房源;

  (十二)法律、法规、规章禁止的其他行为。

  第四十九条【租赁资金监管】主管部门应当建立租赁资金监管制度,房屋租赁企业和符合本办法第四十四条第二款规定情形的个人应当在商业银行开设资金监管账户,商业银行对租金、保证金、租赁贷款进行日常监管,为租赁当事人提供租赁资金安全保障。

  承担租赁资金监管的商业银行不按前款规定进行监管的,银行监管部门应当依法处理并在征信记录中作不良行为记录。

  第五十条【房屋租赁企业日常管理】房屋租赁企业应当建立健全住房租赁信息查验、安全保障等内部管理制度,如实查验、记载承租人身份证明等相关信息,定期对租赁住房进行安全检查和维护。

  第五十一条【历史违建租赁条件】农村城市化历史遗留违法建筑(以下简称历史违建)经房屋结构和消防安全检验合格,并符合地质安全条件的,可以按规定办理房屋租赁的相关手续。房屋无法满足安全使用要求的,不得出租、进行经营性活动,并由住房建设、消防、市场监管、房屋租赁、安全生产等部门予以重点监管。

  第五十二条【历史违建租赁指引】 符合本办法第五十一条规定条件的历史违建对外出租的,参照本章相关规定执行。

  第五十三条【房屋租赁交易服务平台】主管部门应当建立房屋租赁交易服务平台,完善住房租赁信息系统服务和监管功能,与各职能部门、市场主体的业务系统互联互通,实现数据共享、房源核验、实名认证、交易统计、市场监测、投诉处理等功能,向社会提供安全、便捷、高效的服务。

  第四章 房地产经纪

  第五十四条 本办法所称房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易,向委托人提供房地产服务并收取佣金的行为。

  本办法所称房地产经纪人员是指从事房地产经纪业务的从业人员。

  房地产经纪机构设立的分支机构应当以所属房地产经纪机构的名义对外开展业务。

  第五十五条 房地产经纪机构在本市开展房地产经纪业务的,应当在取得本市注册的营业执照后30日内持以下材料到主管部门办理备案:

  (一)本市注册的营业执照;

  (二)法定代表人或者负责人的身份证明;

  (三)至少5名专职房地产经纪人员的劳动合同和身份证明;

  (四)主管部门公布的办理备案的其他材料。

  主管部门应当在收到前款规定的备案材料后5个工作日内,为其办理备案手续。

  房地产经纪机构应当在房地产信息系统中将其设立的分支机构的地址、人员等信息进行备案。主管部门可对房地产经纪机构在房地产信息系统中备案的分支机构信息进行抽检核查。

  市场监管、人力资源等部门应当为主管部门核查房