解读:时隔10年深圳为何要修订物管条例 都改了啥?

发布时间:2017-11-27来源:深圳新闻网字体:【 【内容纠错】

  改革开放以来,深圳率先从香港地区引入房地产开发及物业管理模式,诞生了全国第一个商品房住宅小区、第一个业主委员会和物业管理企业,出台了全国首部地方性物业管理条例——《深圳经济特区住宅区物业管理条例》,并于2007年9月25日重新制定颁布《深圳经济特区物业管理条例》。

  随着社会的不断发展进步,物业管理也进入了新时代,既迎来发展的新机遇,也面临发展的新问题,如,国家“简政放权”取消了对物业服务企业及从业人员的资质审批;《物权法》对物业管理模式的再定义,规定了自行管理、委托物业服务企业及其他管理人管理等多种方式;业主自我管理意识显著增强,等等。为系统解决物业管理中出现的问题,亟需结合物业管理新形势,对已实施十年的法规予以修订和完善。

  物业纠纷投诉居高不下 业委会成立难问题突出

  记者了解到,近年来,深圳市物业管理纠纷问题日益凸显,信访投诉居高不下(近三年投诉量为3210、3313和2611宗),物业纠纷呈现出诉求主体多元化、形式多样化、内容复杂化以及矛盾易激化等特点。

  具体体现在小区共有产权权属不清;业主大会权利义务落实不到位,业主委员会成立难、运作难、换届难、监督难等问题突出;政府职能定位不清晰、监管措施手段欠缺;市场机制难以发挥作用,物业服务陷入低价低质恶性循环,并导致部分小区设施设备因为没有及时有效维护而提前老化,缩短了物业使用寿命,导致物业严重减值和缩水。

  明晰共有物业规定 回归物管本质

  由于种种原因,物业小区业主共有部分权属处于模糊状态,不动产登记部门也难以对共有部分进行全面产权登记。

  从前期物业阶段开始,部分物业公司从开发商手中承接并管理物业小区,通过出租车位(车库)和架空层、经营配套设施和电梯广告等谋取利益、经营公司运作,脱离了接受业主委托对物业共有部分进行管理维护的本质,引发业主与物业公司、开发商之间的冲突。明确业主共有物业范围是实施物业管理的前提和基础。

  结合《物权法》、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及《不动产登记操作规范(试行)》(国土资规〔2016〕6号)的规定,《条例》增设了第二章“物业管理区域及设施”,明确了共有物业的范围、管理方式并对产权登记提出要求。同时,《条例》规定共有物业的收益归全体业主所有,必须存入共有资金账户,由业主或业主大会根据物业服务的内容向物业公司支付物业服务费,努力从源头上减少物业纠纷。

  建立业主大会备案制 明确市场主体地位

  现行《条例》中,由于业主大会不作组织登记,无法取得统一社会信用代码,致使无法开设账户,业主共有资金只能通过物业公司账户收支,混淆不清。同时,业主大会、业委会有法定决策执行权但无法承担法律责任,游离于政府监管之外。

  为解决业主自治组织缺位问题,在国家住房和城乡建设部、国家发改委等部门的支持下,《条例》规定业主大会成立后由住建部门负责备案,取得统一社会信用代码证书,业主大会可以凭代码证到合作银行开设业主共有资金账户,也可以委托物业服务企业开设业主共有资金共管账户,并设计了共有资金审计制度、资金使用公开制度等一系列配套制度,一方面确保业主共有资金安全,另一方面也促进业主自治组织规范运作。

  此外,根据《物权法》第八十一条规定,以及参照目前国内各兄弟省市的做法,《条例》明确物业管理准许“业主自行管理”或“委托其他人管理”;同时,降低业主大会和业主委员会的成立门槛,希望通过业主自主选择、发挥市场竞争作用,提升物业管理企业的服务水平。

  顺应物管实际 完善业主共有资金制度

  现行《条例》中,业主共有的资金仅涉及物业专项维修金,由于共有物业权属不清、资金账户不分,导致业主共有收益使用管理不甚公开、透明,《条例》增加“业主共有资金管理”一章:

  一是明确业主共有资金包括专项维修资金、物业服务费以及共有物业收益等,其中首期专项维修资金由市物业专项维修资金管理机构统一管理,日常收取的专项维修资金由业主大会决定自行管理或者交由市物业专项维修资金管理机构统一管理;

  二是建立了业主共有资金财务管理制度,业主大会取得统一社会信用代码证后,既可以到银行开设共有资金基本账户,也可以不开设基本账户而委托物业服务企业开设共有资金共管账户。

  规范前期物业管理行为 理顺法律关系

  虽然前期物业服务企业由建设单位通过招标选定,但实践中建设单位往往将物业项目交由与之关联的物业服务企业管理,加之前期物业管理阶段业主大会尚未成立,广大业主合法权益难以得到应有保障,物业纠纷层出不穷。

  故此,《条例》将前期物业管理单列一章,在原有前期物业管理模式基础上,进一步理顺建设单位、前期物业服务企业以及业主之间的法律关系:

  一是规定前期物业服务合同和临时管理规约由建设单位依照市主管部门制发的示范文本制订,建设单位对示范文本作出修改的,不得减损业主的权利;

  二是改变了由建设单位与物业服务企业进行承接查验的做法,规定在业主大会成立后,由业主大会与建设单位、物业服务企业进行共有部分的承接查验,无法成立业主大会的,由物业管理指导委员会指定物业服务企业代表全体业主进行承接查验,并可以邀请专业人士参加。承接查验费用由建设单位承担。

  明确停车位使用规则 强化出让合同的权属约定功能

  深圳市停车位(库)权属沿革比较复杂,也未进行登记,造成业主、物业公司及开发商对共有部位及停车位(库)的收益归属争议。

  经过梳理,目前停车位(库)主要分为三种类型:

  一是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,这类车位产权应归全体业主所有;

  二是地下人民防空工程。按照《人民防空法》规定,人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有;

  三是建筑区划范围内规划用于停放汽车的车位、车库。

  由于深圳市长期未进行产权登记,产权状况不够明晰。考虑到产权归属问题已经超出《深圳经济特区物业管理条例》的立法范围,为解决停车位纠纷问题,《条例》侧重建立了停车位、停车库使用规则:

  一是对于全体业主所有的停车位,按照优先满足业主需要的原则,由业主大会决定使用及收益方式;

  二是对于人防工程,明确向全体业主、物业使用人开放使用

  三是对于通过《土地出让合同》、《房屋买卖合同》明确产权归属开发商的停车位(库),兼顾开发商和业主之间的利益平衡,开发商在进行产权登记,并向全体业主公示租售方案后,再进行租售。

  设置物业管理指导委员会 保障业主行使权利

  针对业主大会、业主委员会成立难、换届难等问题,《条例》参考南京等地的做法,设置了物业管理指导委员会,规定建设单位在首套物业交付后十五日内向街道办事处提交书面报告,街道办事处收到报告后,一个月内组建由街道办、业主、辖区公安派出所、社区居委会、建设单位或物业服务企业组成的物业管理指导委员会,由其负责组织、筹备首次业主大会会议,监督前期物业阶段共管账户的资金使用,指导协调共有物业承接查验及业委会换届改选等工作。

  该制度设计一方面缓解了业主自治组织成立难的局面,另一方面通过牵头协调处理物业管理问题,避免业主组织缺位的空档期问题。

  同时,《条例》对物业管理指导委员会的履职范围和行为规范作了严格的规定,以保障业主的合法权益不被侵害。

  明晰政府监管职责 完善监管措施

  物业管理既关系到业主私有物权,也涉及小区业主共同利益,属于准公共服务产品。政府及其相关职能部门一方面需要对业主自治、物业专业服务实行政策引导和扶持,另一方面应当加强监督管理。

  《条例》增设了“服务与监管”一章,明确市、区、街道及相关部门的监管职责,明确列举物业监督检查可以采取的措施;建立物业服务信息公开制度,规定将企业基本信息、服务内容及标准、收费情况、房屋及设备维护保养情况等内容向业主公开,接受业主监督;加大对违法违规行为的查处力度。

  加强物管行业信用管理 推进诚信建设

  信用是市场经济的基础和前提,加强物业管理信用体系建设,有利于规范物业行业市场秩序,有利于解决物业服务市场信息不对称等问题。

  为此,《条例》明确建立信用管理机制,将业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、业主委员会委员、监事会成员、物业管理项目负责人的信用信息统一纳入管理,对于信用记录良好的单位和人员,建立激励制度;对于信用记录不良的单位和人员,建立惩戒制度。

  (来源:深圳新闻网)